Юнит-экономика флиппинга — это расчёт одной сделки по всем строкам: от цены входа до налога с прибыли. Именно здесь ломаются красивые обещания из рекламы курсов: «40% за квартал» получается только если забыть про половину расходов. В этой статье — полный список строк и честная логика расчёта, без конкретных обещаний доходности: рынок 2026 года их не раздаёт.
Ориентир по рынку такой: эксперты оценивают падение доходности флиппинга за пять лет в два-три раза, а по успешным проектам говорят о порядка 20% за полный цикл сделки — при цикле в полгода-год. От этой планки и стоит отталкиваться, закладывая себе запас на ошибки.
Выручка — цена продажи готовой квартиры. Оценивать её нужно до покупки, по реальным ценам сделок с сопоставимыми отремонтированными квартирами в этой же локации, а не по ценам в объявлениях (там торг ещё впереди). Консервативный флиппер закладывает цену выхода по нижней границе диапазона.
Флиппер по определению продаёт раньше минимального срока владения (в общем случае 5 лет, для единственного жилья — 3 года), поэтому платит НДФЛ с дохода от продажи. Ставки для резидентов с 2025 года: 13% с налоговой базы до 2,4 млн рублей и 15% с превышения. Базу можно уменьшить одним из двух способов: на документально подтверждённые расходы на покупку квартиры или на имущественный вычет 1 млн рублей. Для флиппера почти всегда выгоднее вычесть расходы на покупку — тогда налог платится примерно с наценки.
Важные нюансы: если продать дешевле 70% кадастровой стоимости, налог посчитают от 70% кадастра; расходы на ремонт уменьшают базу только при грамотном документальном оформлении — этот вопрос стоит заранее проработать с налоговым консультантом. Регулярные систематические перепродажи налоговая может расценить как предпринимательскую деятельность — со своими последствиями. Это не повод отказываться от флиппинга, это повод считать налог в модели с первого дня.
Прибыль = консервативная цена выхода − цена входа − ремонт с резервом − расходы владения за реальный срок − расходы на выход − НДФЛ. Если по этой формуле проект даёт меньше, чем депозит на те же деньги за тот же срок без всякой работы и риска — сделку пропускаем. Сравнение с депозитом как альтернативой мы держим перед глазами всегда — этому посвящён наш сайт «Вклад или квартира».
И помните: главная строка модели — цена входа. Купили по рынку — никакой ремонт экономику не спасёт. Как искать лоты с дисконтом, разбираем в статье про поиск лотов, а если хотите проверить расчёт на конкретной квартире — пришлите вводные, посчитаем вместе и честно скажем, если не сходится.
Вопросы и ответы
НДФЛ с дохода от продажи: 13% с базы до 2,4 млн рублей и 15% с превышения. Базу уменьшают подтверждённые расходы на покупку или вычет 1 млн рублей. Продажа дешевле 70% кадастровой стоимости считается от 70% кадастра.
В ряде случаев — да, при документальном подтверждении, но практика неоднозначна: вопрос стоит заранее проработать с налоговым консультантом, а все договоры и чеки сохранять с первого дня.
Экспертный ориентир — порядка 20% за успешный цикл сделки длиной полгода-год; у опытных команд по году — около 30–35%. Всё, что обещают «за квартал» и «гарантированно», — маркетинг.
Перезвоним в течение часа: актуальные цены, свободные квартиры и честные ответы по Флиппинг квартир.
Перезвоним в течение часа.